Wohngebäudeversicherung beim Hauskauf: übernehmen, prüfen oder kündigen
Mit dem Eigentum geht die bestehende Wohngebäudeversicherung auf die Käuferseite über – ohne Unterschrift, ohne Antrag, ohne Prüfung. Ab diesem Tag laufen Fristen – ob jemand davon weiß oder nicht.
Der Vertrag geht automatisch über
Wird eine versicherte Sache veräußert, tritt die Erwerberseite in die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsvertrag ein. Bei einer Immobilie heißt das: Mit dem Eigentumsübergang werden die Käufer Versicherungsnehmer der bestehenden Wohngebäudeversicherung, ohne dass sie etwas dafür tun müssten.
Entscheidend ist der Zeitpunkt, und er wird häufig falsch angenommen. Eigentum an einem Grundstück geht mit der Eintragung im Grundbuch über – nicht mit der Beurkundung beim Notar und nicht mit der Übergabe der Schlüssel. Zwischen Beurkundung und Eintragung liegen in der Praxis mehrere Monate, in denen Kaufpreiszahlung, Löschungsbewilligungen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts abgearbeitet werden.
Bis zu diesem Tag sind die Käufer gegenüber dem Versicherer Dritte. Sie können weder Auskunft verlangen noch den Vertrag ändern, und sie können ihn auch nicht kündigen. (Prüfhinweis: § 95 des Versicherungsvertragsgesetzes, § 873 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.)
Kündigen dürfen beide Seiten
Mit dem Übergang entsteht auf beiden Seiten ein Sonderkündigungsrecht.
Die Erwerberseite kann das Versicherungsverhältnis mit sofortiger Wirkung oder zum Schluss der laufenden Versicherungsperiode kündigen. Das Recht erlischt, wenn es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb ausgeübt wird; wer vom Bestehen der Versicherung nichts wusste, hat den Monat ab dem Zeitpunkt, zu dem er davon erfährt.
Der Versicherer kann seinerseits kündigen, mit einer Frist von einem Monat. Sein Kündigungsrecht erlischt, wenn er es nicht innerhalb eines Monats ab Kenntnis von der Veräußerung ausübt. Das ist der Punkt, den viele übersehen: Der Übergang ist keine Einbahnstraße. Bei Objekten mit belastetem Schadenverlauf kommt es vor, dass der Versicherer die Gelegenheit nutzt.
Die Prämie bis zur Wirksamkeit der Kündigung schuldet in beiden Fällen die Verkäuferseite; eine Haftung der Erwerberseite für die Prämie besteht nicht. (Prüfhinweis: § 96 des Versicherungsvertragsgesetzes.)
Die Frist läuft ab der Eintragung, nicht ab der Post
Das Grundbuchamt teilt die vollzogene Eintragung mit. Die Frist knüpft aber nicht an den Zugang dieser Mitteilung an, sondern an den Eigentumserwerb selbst. Zwischen beidem liegt Zeit – und die geht von dem Monat ab, der zur Verfügung steht.
Praktisch bedeutet das: Wer wartet, bis Post kommt, verliert einen Teil der Frist, ohne es zu merken. Sinnvoller ist, beim Notariat aktiv nach dem Stand der Umschreibung zu fragen und um Nachricht zu bitten, sobald der Vollzug vorliegt. Das kostet einen Anruf und schafft Klarheit über den einzigen Tag, auf den es ankommt.
Hinzu kommt eine Feinheit, die sich gegen gut gemeinte Nachfragen richtet: Die verlängerte Frist gilt nur bei Unkenntnis vom Bestehen der Versicherung. Wer sich vorab beim Versicherer nach dem Vertrag erkundigt hat, kann sich darauf nicht mehr berufen. Die Erkundigung ist trotzdem richtig – man sollte nur wissen, dass sie die Uhr auf den Eintragungstag festlegt.
(Prüfhinweis: § 96 Abs. 2 des Versicherungsvertragsgesetzes, §§ 187 und 188 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Fristberechnung, § 55 der Grundbuchordnung zur Bekanntmachung. Die Berechnung im Einzelfall ist Rechtsberatung und gehört anwaltlich abgesichert.)
Die Anzeigepflicht
Die Veräußerung ist dem Versicherer anzuzeigen. Die Pflicht trifft beide Seiten – es genügt, wenn eine von ihnen sie erfüllt, aber verlassen sollte sich keine auf die andere.
Unterbleibt die Anzeige, kann der Versicherer unter bestimmten Voraussetzungen leistungsfrei werden, wenn der Versicherungsfall später eintritt als einen Monat nach dem Zeitpunkt, zu dem ihm die Anzeige hätte zugehen müssen. Der Aufwand steht in keinem Verhältnis zu diesem Risiko: Eine kurze Mitteilung in Textform mit Datum des Eigentumsübergangs und Angabe der Vertragsnummer reicht. (Prüfhinweis: § 97 des Versicherungsvertragsgesetzes.)
Was am übernommenen Vertrag zu prüfen ist
Ein übernommener Vertrag ist ein Vertrag, den jemand anderes für ein Gebäude abgeschlossen hat, das seither Jahre oder Jahrzehnte weitergelebt hat. Sechs Punkte klären, woran man ist.
Sind alle Hauptgefahren eingeschlossen? Der Gefahrenkatalog steht auf dem Versicherungsschein. Fehlt dort Leitungswasser, ist das keine Nebensache – in älteren Gebäuden ist diese Gefahr die häufigste Schadenursache überhaupt, und der Nichteinschluss hat oft eine Vorgeschichte.
Welchen Bedingungsjahrgang trägt der Vertrag? Das Kürzel mit Jahreszahl auf dem Schein sagt mehr über die Qualität aus als der Beitrag. Ein Werk aus der Mitte der 2000er Jahre kennt einen Teil dessen nicht, was heute Standard ist.
Passt die Bemessungsgrundlage zum Gebäude? Bei Verträgen mit einem Versicherungswert in Mark 1914 hängt die gesamte Entschädigung an einer einzigen Zahl. Ob sie stimmt, lässt sich nachrechnen.
Besteht ein Unterversicherungsverzicht? Ohne ihn wird im Schadenfall anteilig gekürzt, sobald die Summe hinter dem tatsächlichen Wert zurückbleibt.
Stimmen Nebengebäude und Zubehör? Garagen, Carports, Gartenhäuser, Stellplätze: Was mitversichert gilt, steht im Schein. Gelegentlich steht dort auch etwas, das über diesen Vertrag gar nicht versicherbar ist – etwa ein Stellplatz in der Tiefgarage einer fremden Eigentümergemeinschaft.
Ist Elementarschutz enthalten, und in welcher Qualität? Der Einschluss allein sagt wenig. Es kommt darauf an, welche Gefahren erfasst sind und welche Selbstbehalte je Gefahr gelten.
Wie diese Prüfung im Einzelnen abläuft und was dabei regelmäßig auffällt, steht auf der Seite zur Wohngebäudeversicherung.
Was nur die Verkäuferseite beschaffen kann
Zwei Unterlagen entscheiden über alles Weitere, und an beide kommen die Käufer vor der Eintragung nicht heran.
Der Schadenverlauf der vergangenen Jahre bestimmt, welche Versicherer das Objekt annehmen und zu welchen Bedingungen. Ohne ihn ist keine belastbare Ausschreibung möglich, denn Vorschäden sind bei jedem Antrag anzugeben, und eine Angabe ins Blaue führt zur Anzeigepflichtverletzung. Dazu kommt der aktuelle Nachtrag oder die letzte Beitragsrechnung, weil ein älterer Versicherungsschein den heutigen Vertragsstand nicht zwingend wiedergibt.
Beides kann nur die Verkäuferseite anfordern, weil sie bis zur Eintragung Versicherungsnehmerin ist. Und daraus folgt der wichtigste Rat dieser Seite: Diese Frage gehört in die Kaufverhandlung, nicht in die Zeit danach. Solange noch verhandelt wird, lässt sich die Vorlage des Schadenverlaufs als Nebenabrede im Kaufvertrag vereinbaren. Nach der Beurkundung liefert die Verkäuferseite nur noch aus Gefälligkeit – und hat keinen Grund mehr, sich die Mühe zu machen.
Die Reihenfolge beim Wechsel
Führt die Prüfung zu dem Ergebnis, dass ein anderer Vertrag besser passt, entscheidet die Reihenfolge über das Risiko.
Zuerst steht die Nachfolgedeckung, schriftlich bestätigt und mit einem festen Beginn. Erst danach wird der alte Vertrag gekündigt, und zwar so, dass der neue nahtlos anschließt. Nie umgekehrt. Ein Gebäude ohne Versicherungsschutz ist auch für wenige Tage ein Risiko, das niemand tragen sollte – und bei einer laufenden Finanzierung verlangt die Bank ohnehin einen durchgehenden Nachweis.
Wo es zeitlich eng wird, ist die Kündigung mit sofortiger Wirkung das schärfere Werkzeug: Sie beendet den alten Vertrag zu einem frei wählbaren Zeitpunkt und lässt sich damit auf den Beginn des neuen legen. Die Kündigung zum Ende der Versicherungsperiode ist die ruhigere Variante, taugt aber nur, wenn dieser Termin nicht zu weit entfernt liegt.
Häufige Fragen
Muss ich die Versicherung des Verkäufers übernehmen?
Zunächst ja – der Vertrag geht mit dem Eigentum von selbst über, ein Widerspruch dagegen ist nicht vorgesehen. Sie müssen ihn aber nicht behalten: Innerhalb eines Monats nach dem Erwerb steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu, wahlweise mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode.
Ab wann läuft die Kündigungsfrist genau?
Ab dem Tag, an dem Sie Eigentümer werden – also ab der Eintragung im Grundbuch, nicht ab der Beurkundung und nicht ab der Übergabe. Der Eintragungstag selbst zählt bei der Fristberechnung nicht mit. Wer vom Bestehen der Versicherung nichts wusste, hat den Monat ab Kenntniserlangung. Weil der genaue Ablauf vom Einzelfall abhängt, gehört er im Zweifel anwaltlich geprüft.
Wer zahlt die Prämie zwischen Kauf und Kündigung?
Bei einer Kündigung nach dem Eigentumsübergang schuldet die Verkäuferseite die Prämie; eine Haftung der Erwerberseite besteht insoweit nicht. Was davon im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer weiterberechnet wird, regelt der Kaufvertrag und nicht das Versicherungsrecht.
Was gilt, wenn der Verkäufer den Vertrag schon gekündigt hat?
Dann gibt es nichts zu übernehmen, und Sie brauchen zum Eigentumsübergang eine eigene Versicherung. Das ist der Fall, in dem der zeitliche Ablauf am engsten wird, denn ein Antrag braucht Vorlauf und der Versicherer will den Schadenverlauf sehen. Fragen Sie deshalb früh, ob der bestehende Vertrag fortgeführt wird.
Kann ich schon vor der Grundbucheintragung eine eigene Versicherung abschließen?
Ein Vertrag lässt sich vorbereiten und mit einem in der Zukunft liegenden Beginn beantragen, sodass er mit dem Eigentumsübergang anschließt. Was nicht funktioniert, ist der doppelte Schutz aus Bequemlichkeit: Läuft der übernommene Vertrag parallel weiter, entsteht eine Mehrfachversicherung, die niemandem nützt. Beginn des neuen und Ende des alten Vertrags gehören aufeinander abgestimmt.
Der Beitrag erscheint mir sehr niedrig. Kann ich mich freuen?
Erst nach dem Blick in den Gefahrenkatalog. Ein niedriger Beitrag entsteht meist durch einen schmalen Deckungsumfang, einen hohen Selbstbehalt oder ein altes Bedingungswerk – bei älteren Gebäuden häufig dadurch, dass eine Hauptgefahr gar nicht eingeschlossen ist. Der Preis stimmt dann für das, was drinsteht; im Schadenfall trägt es nur nicht weit.
Kontakt
Wenn Sie eine Immobilie erworben haben oder kurz davorstehen, sehe ich mir den übernommenen Vertrag an und ordne ein, was er leistet und wo es klemmt. Am hilfreichsten ist das, solange noch Zeit bleibt – also möglichst vor der Eintragung.
Stand: 21. August 2026. Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Beratung. Genannt sind § 95 zum Übergang des Versicherungsverhältnisses, § 96 zur Kündigung nach Veräußerung und § 97 zur Anzeigepflicht, jeweils des Versicherungsvertragsgesetzes, ferner § 873 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Eigentumsübergang an Grundstücken, §§ 187 und 188 desselben Gesetzes zur Fristberechnung sowie § 55 der Grundbuchordnung zur Bekanntmachung der Eintragung. Die Wiedergabe ist sinngemäß und gekürzt; maßgeblich ist der Gesetzeswortlaut in der jeweils geltenden Fassung. Die Anwendung auf einen konkreten Sachverhalt, insbesondere die Berechnung von Fristen, ist Rechtsberatung im Einzelfall und bleibt Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten vorbehalten. Für den Vertragsinhalt sind allein die Bedingungen des jeweiligen Tarifs und die Angaben im Versicherungsschein maßgeblich.