Bauleistungsversicherung: wer den Schaden am Bau trägt

Ein Sturm reißt den halb fertigen Dachstuhl ab, Frost sprengt die frisch verlegten Leitungen, jemand beschädigt den Rohbau mutwillig. Wer für solche Schäden aufkommt, entscheidet sich nicht am Bauzaun, sondern im Bauvertrag – und die Antwort fällt je nach Vertragsform gegensätzlich aus. In einer Konstellation zahlt die Bauherrschaft zweimal für dieselbe Leistung. Genau in diese Lücke zielt die Bauleistungsversicherung.

Wer den Schaden trägt, solange nicht abgenommen ist

Die Ausgangsfrage klingt zunächst befremdlich: Warum soll jemand eine Bauleistung versichern, die ihm bis zur Abnahme noch gar nicht gehört? Die Antwort liegt in einem Unterschied zwischen zwei Vertragsformen, den die meisten Bauherrinnen und Bauherren beim Unterschreiben nicht bemerken.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch trägt der Unternehmer die Gefahr bis zur Abnahme des Werkes. Wird das Bauwerk vorher zerstört, muss er die Leistung erneut erbringen und verliert zugleich seinen Werklohnanspruch für den untergegangenen Teil. Erst mit der Abnahme geht die Gefahr auf die Auftraggeberseite über; kommt sie in Annahmeverzug, bereits vorher. (Prüfhinweis: sinngemäß nach § 644 Absatz 1 BGB; maßgeblich ist der Gesetzeswortlaut.)

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen regelt das anders. Wird die ausgeführte Leistung vor der Abnahme durch höhere Gewalt oder andere objektiv unabwendbare Umstände beschädigt oder zerstört, die das Bauunternehmen nicht zu vertreten hat, behält es seine Ansprüche für die bereits erbrachten Teile. Für weitergehende Schäden schuldet keine Seite der anderen Ersatz.

Die praktische Folge ist der Kern dieser Seite. Bei einem Bauvertrag, der die VOB/B einbezieht, zahlt die Bauherrschaft in dieser Lage zweimal: einmal die vernichtete Leistung, weil der Vergütungsanspruch bestehen bleibt, und ein zweites Mal die Neuerstellung. Bei einem reinen Werkvertrag nach BGB trägt beides das Bauunternehmen. Ob Ihr Vertrag die VOB/B einbezieht, steht meist in einem einzigen Satz der Vertragsbedingungen – und dieser Satz entscheidet über eine Summe, die in die Zehntausende gehen kann.

Drei Abgrenzungen gehören dazu, weil sie die Reichweite dieser Regel begrenzen. Noch nicht eingebaute Stoffe und Bauteile zählen nicht zur ausgeführten Leistung, ebenso wenig die Baustelleneinrichtung, Absteckungen sowie Hilfskonstruktionen und Gerüste – auch dann nicht, wenn sie gesondert vergeben wurden. Schäden aus normalen Witterungsverhältnissen fallen nicht unter diese Gefahrtragung. Diebstahl wird dagegen der Zerstörung zugerechnet. (Prüfhinweis: sinngemäß nach § 7 VOB/B; die VOB/B ist urheberrechtlich geschützt und wird hier nicht im Wortlaut wiedergegeben. Maßgeblich ist der Text in der vereinbarten Fassung.)

Was versichert ist – und was nicht

Die verbreitete Vorstellung, eine Bauleistungsversicherung decke alles, was auf einer Baustelle schiefgeht, führt in die Irre. Sie deckt weder Feuer noch Mängel noch normale Witterung. Was sie deckt, ist die unvorhergesehene Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung und der dafür bestimmten Baustoffe.

Der wichtigste Trennstrich verläuft zwischen Sachschaden und Mangel. Das Schulbeispiel: Wird in eine Betondecke zu wenig Bewehrungsstahl eingebracht und muss sie deshalb abgerissen und neu erstellt werden, ist das kein Sachschaden, sondern ein Mangel der Bauleistung. Dafür haftet das ausführende Unternehmen aus dem Werkvertrag – nicht der Versicherer. Diese Grenze wird in Schadenfällen häufiger diskutiert als jede andere.

Ausgeschlossen sind außerdem normale Witterungseinflüsse, mit denen wegen der Jahreszeit und der örtlichen Verhältnisse zu rechnen war. Ein Sturm ist versichert, ein Dauerregen im November nicht. Ebenfalls ausgeschlossen sind Baustoffe, die von einer zuständigen Prüfstelle beanstandet wurden oder vorschriftswidrig verwendet werden.

Beim Diebstahl kommt es auf die Unterscheidung zwischen Beschädigung und Verlust an. Versichert ist die Beschädigung oder Zerstörung, nicht das Abhandenkommen. Gestohlene Baustoffe sind im Grundumfang deshalb nicht ersetzt; für den Diebstahl fest mit dem Gebäude verbundener Bestandteile lässt sich der Schutz gesondert vereinbaren. Brand, Blitzschlag und Explosion gehören ebenfalls nicht dazu – dafür gibt es die Feuerrohbauversicherung. (Prüfhinweis: Angaben nach den Musterbedingungen für die Bauleistungsversicherung durch Auftraggeber samt zugehörigen Klauseln; maßgeblich ist der einzelne Vertrag.)

Welches Bedingungswerk Ihr Vertrag trägt

Wie bei der Wohngebäudeversicherung entscheidet auch hier der Bedingungsjahrgang darüber, was ein Vertrag leistet. Zwei Linien stehen derzeit nebeneinander.

Die ältere Linie besteht aus den Allgemeinen Bedingungen für die Bauleistungsversicherung durch Auftraggeber, kurz ABN 2011, und den entsprechenden Bedingungen für Unternehmerleistungen, ABU 2011. Für private Bauvorhaben ist die ABN-Linie die maßgebliche. Die neuere Fassung sind die Allgemeinen Bedingungen für die Versicherung von Bauleistungen, ABBL, die der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft zum 1. Januar 2018 bekannt gegeben hat; erläutert wird auch eine Fassung von 2019. Sie lösen beide Vorgängerwerke schrittweise ab.

Welches Werk ein Angebot trägt, bestimmt der Versicherer, nicht die vermittelnde Person. In der Praxis heißt „neuester verfügbarer Stand“ deshalb ABBL, wo ein Anbieter sie führt, und ABN 2011 dort, wo er es nicht tut. Verträge nach ABN 2011 sind weiterhin verbreitet. Für Sie ist vor allem eines wichtig: Die Klauselnummern für die Mitversicherung von Altbauten unterscheiden sich zwischen beiden Generationen – wer eine bestehende Police prüft, muss wissen, in welcher Welt sie sich bewegt.

Ein Punkt gilt in beiden Linien gleichermaßen: Versichert sind die Lieferungen und Leistungen für das im Vertrag bezeichnete Vorhaben, und zwar beim Neubau wie beim Umbau von Gebäuden einschließlich der zugehörigen Außenanlagen. Eine Sanierung im Bestand fällt also nicht durch die Grundstruktur. Sie fällt durch eine fehlende Klausel.

Der blinde Fleck bei Sanierungen: die Altbausubstanz

Versichert ist die Neubauleistung. Der bestehende Baukörper – bei einer Sanierung also das gesamte Haus, um das es eigentlich geht – ist nicht automatisch mitversichert. Er kommt nur über gesonderte Klauseln hinzu.

Die einschlägigen Klauseln der ABN-Linie sind TK 5155 (11) für die Mitversicherung von Altbauten gegen Einsturz und TK 5180 (11) für Sachschäden am Altbau infolge eines Schadens an der Neubauleistung. Auf Basis der ABBL entspricht dem die Klausel TK A 5120.

Was diese Klauseln einschließen, geht über die Katastrophengefahren hinaus: sämtliche Schäden am Altbau, die infolge der Neubauleistung entstehen, dazu Leitungswasser, Sturm und Hagel. Ausgeschlossen bleiben Brand und Diebstahl. Ausgeschlossen bleiben ebenso Einsturzschäden und Risse infolge von Eingriffen in die tragende Konstruktion – also ausgerechnet das, woran bei einer Kernsanierung zuerst zu denken wäre. (Prüfhinweis: Reichweite nach einer Fachdarstellung von Produktverantwortlichen zweier Versicherer, nicht am vollständigen Bedingungswortlaut gegengeprüft; maßgeblich ist der einzelne Vertrag.)

Ein zweiter Ausschluss verdient bei älteren Häusern Aufmerksamkeit: Bestandteile mit hohem Kunstwert bleiben außen vor. Stuckierte oder bemalte Decken, Steinmetzarbeiten, Jugendstilfenster, wertvolle Vertäfelungen – bei einem Altbau der Zwanzigerjahre ist das kein Randthema, sondern oft der Grund, warum das Haus gekauft wurde.

Die Klauseln verlangen eine Gegenleistung. Der Zustand der mitversicherten Altbauten ist vor Beginn der Bauarbeiten durch Zustandsberichte aktenkundig zu machen und während der Bauzeit zu überwachen. Wer das versäumt, steht im Streitfall mit Aussage gegen Aussage da: Der Riss war vorher schon da, sagt der Versicherer; er kam vom Bagger, sagen Sie. Fotodokumentation und Zustandsbericht gehören deshalb vor den ersten Handschlag.

Diese Dokumentation ist Sache der Bauherrschaft und der von ihr beauftragten Architektur- oder Bauleitung. Sie gehört zur Bauvorbereitung, nicht zur Versicherungsvermittlung. Bei Sanierungsvorhaben biete ich die Altbauklauseln regelmäßig mit an und prüfe, welche Fassung ein Anbieter führt – welches Ergebnis dabei herauskommt, hängt vom Objekt und vom Markt ab.

Was während des Umbaus mit der Wohngebäudeversicherung geschieht

Hier steht die verbreitete Darstellung besonders oft falsch im Netz. Sie lautet: Während des Umbaus fällt die Gebäudeversicherung aus. Das trifft nur auf einen Teil der Fälle zu, und der Unterschied ist erheblich.

Zunächst sind zwei Ebenen zu trennen, die regelmäßig verwechselt werden. Die eine ist eine Risikobegrenzung im Bedingungswerk: Bestimmte Gefahren sind an nicht bezugsfertigen Gebäuden von vornherein nicht versichert. Das wirkt automatisch, ohne Anzeige, ohne Verschulden. Die andere ist eine Obliegenheit: die Anzeige einer Gefahrerhöhung. Sie greift auch dann, wenn das Gebäude bezugsfertig bleibt, und ihre Rechtsfolgen hängen am Verschulden. Bei derselben Baumaßnahme können beide Ebenen nebeneinander stehen.

Erste Ebene: die Bezugsfertigkeit

Leitungswasser, Sturm, Hagel und weitere Naturgefahren sind nicht versichert, solange ein Gebäude oder ein Gebäudeteil nicht bezugsfertig ist. Bezugsfertigkeit setzt voraus, dass ein normaler Gebrauch durch Bewohnerinnen und Bewohner ohne größere Erschwernisse möglich ist; maßgeblich ist vor allem der weitgehende Abschluss des Innenausbaus und sämtlicher Installationen. (Prüfhinweis: sinngemäß nach A § 3 Nummer 4 VGB 2010 und A 4.5 VGB 2022 sowie nach Versichererfassungen jüngeren Datums; maßgeblich ist der eigene Vertrag.)

Entscheidend ist eine Änderung zwischen den Bedingungsgenerationen. Ältere Werke schlossen ausdrücklich auch die Zeit aus, in der ein Gebäude wegen Umbauarbeiten für seinen Zweck nicht mehr benutzbar war – so die VGB 88 und die VGB 2003. Diese Ergänzung ist ab den Fassungen 2008 und 2010 entfallen. Die heutige Vorschrift erfasst nur noch Gebäude, die noch nicht bezugsfertig sind. Für Altverträge gilt die alte Fassung weiter.

Die Rechtsprechung zieht die Grenze hoch. Der Bundesgerichtshof verlangt für den Verlust der Bezugsfertigkeit durch Umbau eine Umgestaltung, die so weit in die Substanz eingreift, dass das Gebäude für seine ursprüngliche Bestimmung nicht mehr nutzbar erscheint. Bloße Renovierungsarbeiten genügen nicht. In dem entschiedenen Fall reichten die Erneuerung von Bädern, Fenstern, Küchen und Fassade sowie ein zusätzliches Appartement je Etage nicht aus. Das Gericht hielt zudem fest, dass Versicherungsnehmerinnen und Versicherungsnehmer nicht damit rechnen müssen, dass der Schutz abweichend vom allgemeinen Sprachgebrauch auch bei Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ausgeschlossen ist – der Versicherer habe es in der Hand, das eindeutig zu regeln. (BGH, Beschluss vom 11. September 2013, IV ZR 259/12, zu § 6 Nummer 3a VGB 2003.)

Daraus ergeben sich drei Stufen statt einer pauschalen Aussage. Beim Neubau und im Rohbaustadium besteht kein Schutz für Leitungswasser, Sturm, Hagel und weitere Naturgefahren; nur Feuer läuft über die Feuerrohbauversicherung. Bei einer Sanierung im bewohnbaren Bestand unter aktuellen Bedingungen bleibt der Schutz bestehen. Bei einer Entkernung oder einem Umbau, der das Gebäude unbenutzbar macht, entfällt er – und bei Altverträgen nach VGB 88 oder VGB 2003 bereits dann, wenn das Gebäude wegen der Arbeiten für seinen Zweck nicht mehr benutzbar ist, auch ohne vollständigen Verlust der Bezugsfertigkeit.

Zweite Ebene: die Gefahrerhöhung

Nach dem Versicherungsvertragsgesetz darf nach Abgabe der Vertragserklärung ohne Einwilligung des Versicherers keine Gefahrerhöhung vorgenommen oder einem Dritten gestattet werden. Wird sie nachträglich erkannt oder tritt sie ohne eigenes Zutun ein, ist sie unverzüglich anzuzeigen. Der Halbsatz zum Dritten ist für Bauvorhaben der entscheidende: Es genügt, die Baufirma gewähren zu lassen. (Prüfhinweis: sinngemäß nach § 23 VVG; Rechtsfolgen nach §§ 24 bis 27 VVG – Kündigung, Vertragsanpassung, Leistungsfreiheit oder Kürzung im Verhältnis zum Verschulden. Bei unerheblicher Gefahrerhöhung greifen diese Vorschriften nicht.)

Wie ernst das wird, zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig vom 21. Juli 2025. Leerstand allein begründet danach noch keine Gefahrerhöhung; treten weitere Umstände hinzu, liegt sie vor. Das Gericht bestätigte eine Leistungskürzung um sechzig Prozent wegen grob fahrlässig unterlassener Anzeige. (OLG Schleswig, 16 U 64/24.)

Aus derselben Entscheidung stammt ein Gedanke, der viele Missverständnisse auflöst: Die Deklaration im Versicherungsschein beschreibt nicht den tatsächlichen Zustand des Gebäudes, sondern den Zustand, den der Versicherer seiner Kalkulation zugrunde gelegt hat. Wer glaubt, der Versicherer kenne die Lage schon, weil sie im Schein steht, irrt.

Als anzeigepflichtig gelten nach den Kundeninformationen von Versicherern insbesondere:

• Baumaßnahmen, bei denen das Dach ganz oder teilweise entfernt wird
• Baumaßnahmen, die das Gebäude überwiegend unbenutzbar machen
• Nichtnutzung des Gebäudes oder seines überwiegenden Teils
• Aufnahme oder Änderung eines Gewerbebetriebs
• Unterschutzstellung als Denkmal

Die Dachabdeckung ist dabei der praktisch häufigste Fall. Daneben sind wertsteigernde Maßnahmen wie Anbau, Aufstockung, Dachausbau, Wintergarten oder Fassadendämmung ohnehin zu melden, ebenso neue Anlagen wie Wärmepumpe, Photovoltaik oder Wallbox – nicht wegen der Gefahrerhöhung, sondern weil sonst die Bemessungsgrundlage nicht mehr stimmt und Unterversicherung droht. Wie die Bemessung im Bestand funktioniert, steht auf der Seite zur Wohngebäudeversicherung.

Der sichere Weg, gleich welcher Bedingungsjahrgang gilt: das Vorhaben vor Baubeginn beim Gebäudeversicherer anzeigen und sich die Fortdauer der Deckung schriftlich bestätigen lassen. Das erledigt beide Ebenen zugleich. Ob ein Versicherer im Einzelfall über den Bedingungswortlaut hinaus auf einem Ausschluss besteht, lässt sich vorher nicht sicher sagen – nach der Bestätigung schon.

Feuerrohbau: der Baustein, der nichts kostet und trotzdem vergessen wird

Die Feuerrohbauversicherung deckt das im Bau befindliche Gebäude sowie die zu seiner Errichtung erforderlichen Baustoffe und Bauteile, die auf dem Baugrundstück oder in unmittelbarer Nähe lagern, gegen Brand, Blitzschlag und Explosion. Sie schließt damit genau die Lücke, die die Bauleistungsversicherung offen lässt.

In aller Regel gehört sie beitragsfrei zur Wohngebäudeversicherung, sofern die spätere Gebäudeversicherung beim selben Unternehmen läuft. Die beitragsfreie Dauer schwankt allerdings erheblich – belegt sind Spannen von sechs, zwölf und vierundzwanzig Monaten. Eine Standarddauer gibt es nicht, und bei einem Vorhaben, das sich hinzieht, ist das der Punkt, an dem es klemmt.

Denn der Schutz endet mit der Bezugsfertigkeit, spätestens mit Ablauf der vereinbarten Höchstdauer – und die Umstellung auf die volle Wohngebäudeversicherung erfolgt nicht von selbst. Die Bezugsfertigkeit ist dem Versicherer zu melden. Wer das versäumt und dessen Bau sich über die beitragsfreie Zeit hinauszieht, steht am Ende ohne Schutz da, ohne es zu merken.

Zwei Punkte kommen hinzu. Bei einer Fremdfinanzierung verlangt das Kreditinstitut den Nachweis des Feuerschutzes und lässt sich üblicherweise über einen Sicherungsschein absichern; ohne diesen Nachweis wird die Auszahlung in der Regel zurückgehalten. Und: Leitungswasser, Sturm, Hagel und Elementargefahren sind im Rohbaustadium auch dann nicht versichert, wenn sie im Antrag der Wohngebäudeversicherung bereits mitgewählt wurden. Diese Gefahren werden erst mit der Bezugsfertigkeit wirksam. Teilweise wird eine gesonderte Rohbauversicherung gegen Sturmschäden angeboten, die voraussetzt, dass das Gebäude gedeckt und verschlossen ist.

Bausumme, Eigenleistung und das Ende des Vertrags

Bemessungsgrundlage ist die Bausumme einschließlich der Baustoffe und Bauteile. Der Beitrag wird zunächst vorläufig nach der vereinbarten Summe berechnet; nach Bauende folgt eine Endabrechnung anhand der tatsächlichen Summe, mit Nachforderung oder Rückerstattung. Steigt die Bausumme während des Vorhabens – und sie steigt fast immer –, gehört das gemeldet. Derselbe Gedanke gilt für die Bauherrenhaftpflichtversicherung, bei der die Bausumme ebenfalls die Bemessungsgrundlage bildet.

Bei Eigenleistung lohnt ein genauer Blick in die Bedingungen. Für die Wiederherstellung in eigener Regie sehen die ABN eine Entschädigung ohne Zuschläge für Wagnis und Gewinn, nicht schadenbedingte Baustellengemeinkosten und allgemeine Geschäftskosten vor; das gilt ausdrücklich auch für Eigenleistungen der Bauherrschaft. Wer nach einem Schaden selbst wieder aufbaut, bekommt also Material und Arbeitszeit ersetzt, aber keinen Unternehmergewinn.

Der Vertrag endet mit der Abnahme der Bauleistung. Ein Abnahmeverzug der Auftraggeberseite verlängert den Schutz nicht – wer die Abnahme hinauszögert, verlängert damit nicht die Deckung. Eine Nachhaftung für die Gewährleistungsphase lässt sich einschließen, üblicherweise über zwölf bis vierundzwanzig Monate.

Häufige Fragen

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Vor der Frage nach einem neuen Vertrag steht die Frage, wie Ihr Vorhaben vertraglich aufgestellt ist: Welche Vertragsform liegt zugrunde, wird im Bestand oder auf freiem Grund gebaut, und was sagt Ihr bestehender Gebäudeversicherer zu den geplanten Arbeiten. Daraus ergibt sich, welche Bausteine überhaupt gebraucht werden – und in welcher Reihenfolge sie abgeschlossen gehören.

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Stand: 25. August 2026. Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Beratung. Maßgeblich sind allein die Bedingungen des jeweiligen Tarifs in der geltenden Fassung. Genannt sind § 644 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie die §§ 23 bis 27 des Versicherungsvertragsgesetzes; die Wiedergabe ist sinngemäß und gekürzt, maßgeblich ist der Gesetzeswortlaut. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B ist kein amtliches Werk und urheberrechtlich geschützt; ihr Inhalt wird hier ausschließlich sinngemäß beschrieben, maßgeblich ist der Text in der vereinbarten Fassung. Angaben zum Umfang der Bauleistungs- und der Feuerrohbauversicherung sowie zu den Klauseln für die Mitversicherung von Altbauten beruhen auf den Musterbedingungen für die Bauleistungsversicherung durch Auftraggeber, den Allgemeinen Bedingungen für die Versicherung von Bauleistungen und den zugehörigen Klauselverzeichnissen in den im August 2026 abrufbaren Fassungen; Deckungsumfang, Einschlüsse und Klauselnummern richten sich allein nach dem jeweiligen Vertrag. Angaben zur Bezugsfertigkeit beruhen auf den Musterbedingungen für die Wohngebäudeversicherung in den Fassungen 2010 und 2022 sowie auf Versichererfassungen jüngeren Datums; für bestehende Verträge gilt der jeweils vereinbarte Bedingungsstand. Die beitragsfreie Dauer der Feuerrohbauversicherung und die Dauer einer einschließbaren Nachhaftung sind marktabhängig und veränderlich. Die Beurteilung von Gefahrtragung, Abnahme und Mängelhaftung im Bauvertrag ist Rechtsberatung und bleibt Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten vorbehalten.